Fideicomiso inmobiliario: planes de pago y fondos

Quién es quién

La Ley 189-11 define el fideicomiso como el acto por el cual los fideicomitentes transfieren bienes o derechos a una fiduciaria para formar un patrimonio separado, que esta administra según sus instrucciones en favor de los fideicomisarios o beneficiarios (art. 3). Ese patrimonio está separado de los bienes del desarrollador, de la fiduciaria, de los beneficiarios y de otros fideicomisos (art. 7). Solo pueden ser fiduciarias las sociedades de objeto exclusivo, los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos y otras entidades de intermediación financiera autorizadas por la Junta Monetaria (art. 25).

El Reglamento sobre Fideicomiso (Decreto 95-12) describe el fideicomiso de desarrollo inmobiliario: la fiduciaria realiza gestiones administrativas y legales para desarrollar proyectos en fases de diseño, construcción, venta o arrendamiento (art. 20). Muchos compradores llegan después de firmado el acto; la ley permite identificar a los beneficiarios más tarde si el acto fija los criterios (art. 42). Cómo figura cada comprador lo dice tu acto constitutivo.

Qué hace la fiduciaria y qué te toca a ti

Según la ley y el reglamento, la fiduciaria:

Se ajusta estrictamente a las instrucciones del acto constitutivo (art. 29, b) y solo dispone de los bienes según lo estipulado en él (art. 27).
Maneja las cuentas del fideicomiso con contabilidad separada (art. 29, d y h). No puede mezclar esos activos con los suyos ni con los de otro fideicomiso (art. 31).
Usa recursos del fideicomiso para sus gastos solo conforme a lo acordado, y se resarce únicamente de gastos justificados y documentados (art. 28, c).
Rinde cuentas con la periodicidad del acto o, si no la fija, al menos dos veces al año y al extinguirse el fideicomiso (art. 30; reglamento, art. 38).
Es sujeto obligado de las normas de prevención de lavado de activos (art. 29, párrafo I).

Tú, como fideicomitente, debes aportar los bienes pactados en el tiempo y lugar acordados (art. 19), remunerar a la fiduciaria si se pactó y reembolsarle los gastos de sus funciones (reglamento, art. 30). Puedes exigirle que cumpla los fines del fideicomiso y que rinda cuentas (art. 23). Lo operativo sigue contigo: vender, construir, atender compradores, dar seguimiento a las cuotas y preparar las solicitudes de fondos.

La ley no fija formato para el plan de pago ni para la solicitud de fondos. El acto puede establecer el procedimiento para usar los recursos (art. 13, párrafo I, m) y debe señalar cómo se imputan los gastos (reglamento, art. 23, i). Empieza por leer esas cláusulas.

1. Un solo inventario de unidades

Una lista por proyecto. Cada unidad lleva código fijo, bloque, piso, tipología, precio de lista, etapa y estado: disponible, reservada, vendida o entregada. Ese código aparece en el plan de pago, en el expediente y en cada recibo.

En vivienda de bajo costo, el MIVHED pide para la licencia un listado de precios por bloque, piso o tipología, ajustado al tope de la DGII, y un presupuesto de obras desglosado (ficha del servicio). Ordena así el inventario y las partidas desde el principio.

Ninguna unidad cambia de estado sin documento (reserva, contrato, acta de entrega), y cada cambio queda con fecha y usuario.

2. Un plan de pago por comprador

Cada plan indica unidad, precio pactado, separación, cuotas del inicial con fecha y monto, saldo contra entrega y cómo se pagará (financiamiento o recursos propios). Cada cuota tiene estado: pendiente, pagada, parcial o vencida.

Si el plan cambia, documéntalo por escrito en la forma que indique el contrato y guarda la versión anterior. Un acuerdo por mensaje, sin registro, termina en diferencias con el comprador. Recargos y penalidades son los del contrato; no los improvises.

3. Concilia lo cobrado con la cuenta del fideicomiso

Si tu contrato dispone que los compradores depositen en cuentas del fideicomiso, tu registro y el de la fiduciaria deben cuadrar. Con la frecuencia que acuerden, cruza cada depósito del estado de cuenta con un comprador, una unidad y una cuota. Salen tres listas:

Conciliado: depósito aplicado a su cuota.
Sin identificar: dinero que no sabes a quién aplicar.
Reportado y no visto: pagos que el comprador dice haber hecho y no aparecen.

Pide que cada pago lleve el código de la unidad en la referencia. Las dos últimas listas deben quedar en cero antes de cada cierre.

Hay una razón legal para no posponerlo. Si no objetas la rendición de cuentas en el plazo del acto o, a falta de plazo, en 90 días desde que la recibes, se tiene por aceptada. Una vez aceptada, la fiduciaria queda libre de responsabilidad por ese período, salvo daños por falta, negligencia o dolo (art. 30, párrafo I).

4. Atrasos y recordatorios

Mide los atrasos por antigüedad (1 a 30 días, 31 a 60, 61 a 90, más de 90) y revisa el reporte cada semana. Fija una secuencia de recordatorios: antes del vencimiento, ese día y después, con el mismo texto y un responsable por etapa. Anota cada envío en el expediente.

Si un atraso va a cobro o a una posible resolución, coordínalo con la fiduciaria. Si el contrato lo firmó el fideicomiso, la decisión no es solo tuya.

5. Expediente del comprador

Usa la misma estructura para todos: identificación del comprador y de su cónyuge si aplica; reserva, contrato y adendas; plan de pago vigente y versiones anteriores; comprobantes y recibos; recordatorios y comunicaciones; documentos de financiamiento; y los de debida diligencia que pida la fiduciaria. Un expediente completo acorta cualquier trámite.

6. Solicitudes de fondos con soporte y estado

Cada solicitud a la fiduciaria debería incluir:

Número correlativo, proyecto y etapa.
Partida del presupuesto.
Proveedor o contratista y monto.
Factura con número de comprobante fiscal (NCF).
Soporte del avance (cubicación, informe de supervisión o fotos), según pida tu fiduciaria.
Aprobaciones internas y fecha de envío.

Asígnale un estado con fecha: borrador, enviada, observada, aprobada, pagada o rechazada. Responde las observaciones en la misma solicitud para no perder la traza. Lleva el acumulado por partida contra el presupuesto y revisa si la solicitud lo excede antes de enviarla.

El NCF importa. En vivienda de bajo costo, la fiduciaria debe remitir al menos una vez al mes la relación de unidades con su adquiriente y de los gastos de construcción sustentados con NCF (Norma General 01-2015, modificada por la Norma General 02-2016). Tus facturas son la base de ese reporte.

7. Reportes por proyecto y etapa

El reglamento fija el contenido mínimo de la rendición de cuentas de un fideicomiso de desarrollo inmobiliario (art. 37, párrafo II): fechas de inicio, de terminación estimada y de entrega; porcentaje de obra ejecutado; pagos realizados y valor pendiente del fideicomitente; incumplimientos de aportes; control y ejecución presupuestaria; costo de la unidad construida; comportamiento de la financiación; y modificaciones al proyecto.

Arma tu reporte interno con esas líneas, por proyecto y etapa, y añade lo comercial: unidades por estado, cobrado contra programado y atrasos. Así comparas con la fiduciaria línea por línea.

Si el proyecto es de vivienda de bajo costo

El Decreto 359-12 exige constituir primero un fideicomiso para viviendas de bajo costo para poder tramitar el proyecto (art. 14). La Ley 189-11 asignaba la acreditación al INVI (art. 130); hoy la Certificación de Bajo Costo la emite el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED), según su ficha de servicio. El tope de precio se ajusta cada año; la Guía 26 de la DGII, de enero de 2026, lo sitúa en RD$5,450,851.12 para contratos firmados desde la Resolución DDG-AR1-2026-0001.

Según la DGII, la fiduciaria solicita el bono en nombre de cada adquiriente; el pago va al fideicomiso y ella lo distribuye para completar el inicial o abonar al préstamo. Entre los documentos están la certificación de Catastro de que el adquiriente y su cónyuge no tienen inmuebles registrados, el contrato y la cédula; con promesa de venta, además, una certificación de la fiduciaria de que la unidad tiene al menos 80 % de avance. En el plan de pago, registra el bono como fuente aparte, con su estado: no solicitado, solicitado, aprobado o aplicado.

Aviso

Esta guía es informativa. No es asesoría legal, contable ni tributaria. Lo que rige tu proyecto es tu acto constitutivo, sus adendas y las instrucciones de tu fiduciaria; revísalos con tu abogado y tu contador.

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Preguntas frecuentes

¿La fiduciaria lleva los planes de pago de los compradores?

La Ley 189-11 obliga a la fiduciaria a manejar las cuentas del fideicomiso, llevar contabilidad separada y rendir cuentas, pero no fija el formato del plan de pago. Lo que ella lleva depende del acto constitutivo; por eso conviene que el desarrollador tenga su propio registro por comprador y lo concilie con la cuenta del fideicomiso.

¿Cada cuánto debe rendir cuentas la fiduciaria?

Con la periodicidad que fije el acto constitutivo; si no la fija, al menos dos veces al año y al extinguirse el fideicomiso. Si no la objetas en el plazo del acto o, a falta de plazo, en 90 días desde que la recibes, se tiene por aceptada.

¿Qué debe llevar una solicitud de fondos a la fiduciaria?

La ley no fija un formato: el procedimiento lo definen el acto constitutivo y la fiduciaria. Como práctica, incluye número, proyecto y etapa, partida del presupuesto, proveedor, monto, factura con NCF, soporte del avance, aprobaciones internas y un estado con fecha.

¿Quién solicita el bono de vivienda de bajo costo?

La fiduciaria, ante la DGII y en nombre de cada adquiriente. El pago se hace al fideicomiso y la fiduciaria lo distribuye para completar el inicial o abonar al préstamo.

Cómo ordenar los planes de pago y las solicitudes de fondos en un fideicomiso inmobiliario